住家用稅率 營業用稅率
房屋稅 1.2% 3%
地價稅 0.2% 1%
土地增值稅 10% 20%-40%累進

房屋稅影響

要如何知道房屋稅營業登記後會增加多少,最直接的方式就是拿出去年的房屋稅單,然後把自住的部分依營業用比例改到營業用那一格,然後比對變化前後的稅金就可以知道營登後的房屋稅增加多少

下圖就是將自住改1/6到營業用的例子:

房屋稅單

圖中108,900X3%=3,267不等於816是因為該公司於年中設立,會再乘以月份比例

減免辦法1:申請部分營業用

若房屋同時作住家及營業使用,可向房屋所在地稅捐稽徵機關申請依住家及營業用之各自面積,分別適用不同稅率來核課房屋稅,1/2營業用就是只改1/2到營業用,依實際情況。但營業用面積最低不得少於全部面積1/6

減免辦法2:以下兩種情況可申請全數為自用住宅

1.網拍業者,實際交易均在拍賣網站平台完成,且現場無堆置任何拍賣貨品
2.實際營業活動均以行動裝置完成,且未僱用員工,未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者

不過第二項資格在地方稅那邊高機率遇到困難,不是說你要是網拍業才叫用行動裝置營業(???),就是對”均”以行動裝置完成有疑慮,在家用手機或筆電接案,然後在外面工作,不叫”均”以行動裝置營業,總之有困難,所以除了網拍業,其他最低大概都還是1/6

地價稅影響

稅率從0.2%變為1%,同房屋稅適用部分比例

土地增值稅影響

稅率從10%變為20%-40%累進,不過沒有要賣房子就沒有差,算法有點複雜,可在國稅局網站試算,不過這是課土地增值的稅,所以如果你是土地持分小(如大樓),持有時間短(根本沒有時間增值),就不用太擔心

最後還要乘稅率再乘營業比例才是增加的部分,所以通常影響不太大,如果試算差很多也可以考慮把營業地址遷走1年後再賣

水電費

水費

一般用戶跟營業用戶均按一般水費計收,所以沒有差

電費

依實際使用情況認定,住家的話有去把帳單抬頭改為公司才會變更為營業用,維持個人就不會變,變更抬頭為公司之帳單可用來扣抵營業稅,個人不行,不過營業用費率算法不一樣,大多數的情況是不變更為營業用會比較划算,少數用電量大的變更為營業用才會划算

屋主所得影響

一般有租金的情況會多一筆租賃所得,這很正常,可是如果是登記在自己家、親戚家、朋友家沒收租金(無償)呢?

答案是照樣會多一筆租賃所得,只有符合下面這一個條件不用設算租金

登記方是屋主本人、配偶或直系親屬之獨資、合夥

其他你想的到的,跟上面有任何一個要素不符都要設算,連合夥裡面有本人、配偶或直系親屬都要按比例設算,但其實有收錢都不一定會照實申報了,沒收錢我看要主動設算,然後申報租金收入的機率大概是趨近於零吧…

在沒主動申報的情況下,之後會發生的情況就是等到某天國稅局發現,然後國稅局會照當地一般租金標準幫屋主設算租金收入補報所得,結果就還是多一筆租賃所得,雖然不合理,但現行法規規定如此,有興趣可參考所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,翻成白話就是我上述那些